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  • 房地產抵押評估業務中如何降低房地產估價機構和估價師的執業風險返回列表
    作者:時間:2017年02月08
         一、房地產抵押評估中存在的問題
          1、在從事房地產抵押評估時,估價機構會遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無效的情況,銀行貸款無法回收,估價機構也面臨賠償的責任。
          2010年北京一家一級資質的估價機構承接了某銀行一筆個人住房消費貸款的業務。估價對象是一套普通的商品房住宅。估價師要求委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和房屋所有權人的身份證復印件。隨后估價師和委托方約好了一起對房屋進行現場踏勘。等到了現場,估價師完成了房屋外部勘察以后,想要進入房屋室內進行查勘,委托人說房子已經出租出去,承租人不在,無法入戶,但可以帶其去樓上鄰居家看看,并保證戶型、室內裝修都與估價對象差不多。估價師去樓上看完房子以后就回公司進行了測算,并向銀行出具了正式報告。結果這筆房屋抵押綜合消費貸款無法正常收回,銀行也無法找到借款人,這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因為借款人在向銀行貸款之前,已經把房屋賣給了別人,并辦理了轉移登記,而僅僅利用原來房本的復印件就騙取了銀行貸款。后來這家銀行向估價機構追責,估價機構賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價機構造成了經濟損失,而且也給其開展評估業務時帶來了負面的影響。這件事情給我們的估價機構和估價師都敲響了警鐘,我們必須引以為戒。
          2、在從事房地產抵押評估時,估價機構會碰到房地產現狀情況與權屬登記情況不相符或者是在建工程形象進度與委托企業提供的資料和數據不相符的問題。
          (1)房地產現狀情況與權屬登記情況不符也是抵押評估的一個難點。
    估價師在實際估價工作中會遇到一些房地產項目,當時立項、規劃設計和土地出讓都是按照工業或商業用途,但建設時卻按照住宅用途來建設,也就是我們俗稱的“商改住”。針對這一類項目,在抵押評估中,如果我們按現狀評,不符合估價的合法性原則,如果按權屬登記情況來評,現狀又與權屬不相符,這也是抵押評估實踐中一個難題。
          (2)在建工程價值評估也是抵押評估的一個難點。
          在在建工程抵押時,我們會碰到監理公司或者造價公司提供的工程量清單與工程實際建設進度不相符的問題。比如我們在做一個外地綜合體在建工程抵押評估時,大樓完成了正負零。這個綜合樓總的規劃建筑面積是3萬平米,造價公司提供的已經發生的土方工程量是370萬立方米,造價達8000萬。估價師經過對規劃指標的核對和對現場工程量的核實,發現造價公司是經委托企業授意,有意夸大實際發生的工程量,以此期望提高估值。 
          3、在從事房地產抵押評估時,有時候在估價師權屬調查和現場調查不充分的情況下,可能沒有考慮共有權以及抵押、擔保、租賃等他項權利和相鄰權對房地產價值的影響。
          (1)如果房地產權利人有共有權人,在房地產抵押評估委托時,需要所有共有權人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權人同意。估價師在抵押評估實踐中有時候會忽略這一點。
          (2)如果房地產存在租約,尤其是期限較長的租賃合同,一定要考慮租約對房地產價值的影響。
          根據《合同法》、《物權法》的規定:買賣不破租賃,房地產進行交易轉讓時,不影響對租賃合同的履行。在房地產抵押評估時,委托方對出具報告時間都要求比較緊迫,估價師在調研不充分的情況下,往往忽略了租約對房地產抵押價值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務,房地產需要變現處置時留下了隱患。
          (3)包括通行權在內的相鄰權也會對房地產抵押價值產生影響。
          針對一些LOFT結構房屋分層抵押時,一定要注意室內樓梯的歸屬問題。第二層能夠單獨抵押的前提條件就是建筑面積含室內樓梯面積或者有使用室內樓梯的權利。如果在抵押評估時,忽略了相鄰權對房地產價值的影響,就會造成“空中閣樓”的問題。
          4、在從事政府儲備土地抵押評估時,有些估價師對儲備土地所面臨的風險估計不足,針對還沒有完成“場地平整”的土地,既沒有扣除拆遷安置補償費也沒有扣除市政基礎設施建設費。這種做法也加大了儲備土地抵押的風險。
          二、房地產抵押評估業務風險分析
          房地產由于具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值的特性,是一種良好的用于提供債務履行擔保的財物,所以銀行為了減少自身風險,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產作為抵押物。從房地產本身特性看,既有適宜作為擔保物的一面,也存在風險的一面。如抵押物的適宜性風險、預期風險、變現風險和抵押期間的價值減損等。
          1、適宜性風險
    并不是所有的房地產都適合作抵押物,它受到上述相關法規的限制。作為擔保物的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的基本條件,成為可以抵押的房地產,如果全部或部分不適合設定抵押,則風險是根本性的。
          2、預期風險
    房地產抵押價值評估是評估設定抵押時的市場價(現)值,但抵押期限是一年或多年,還有還款的寬限期,這期間若房地產市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險;另外抵押房地產在估價時點后的價值和現金流與估價時運用收益法和假設開發法估價時預測的未來收益、開發完成后的價值和未來運營成本和續建費用不同,造成價值下降,也變成預期不確定性風險。
          3、市場變現風險
          抵押人不能履行債務時,抵押權人是將抵押房地產變現,而不是收回抵押物。這時因處置抵押物的短期性、強制性、變現能力差和處置稅費形成降價甚至資不抵債的風險;不同類型特點的房地產在不同的市場條件下其變現能力是有差異的,比如住宅、寫字樓、商業中心、飯店、休閑設施、工廠、特殊物業等的市場變現能力一般由強變弱;抵押物位置較差、剩余使用年限較短,具有長期低租金租約,拖欠工程款等的很可能變現不容易。
          4、耗損風險
          由于房地產抵押的特性,抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般損耗;不當使用或空置,在建工程閑置停滯,質量隱患、管理維護不善,甚至火災等造成其價值的嚴重減損。

          三、我們的估價機構和估價師如何做,才能有效降低房地產抵押評估的執業風險
          1、切實地做好權屬調查和市場調查的工作。
          對于抵押物為商業、工業等業態較為復雜的不動產,要想測算其市場價值必須切實做好實地的市場調查工作。另外對抵押物要切實做好權屬調查的工作,看他是否存在抵押、擔保、租賃等他權權利。法定優先受償款中包括已抵押擔保的債權數額。對于存在租賃的抵押物,如果租賃合同簽訂是在抵押權設定登記之后,應征得抵押權人同意。對于已存在租賃合同的抵押物再設定抵押時,抵押價值必須要考慮租賃合同對其抵押價值的影響,因為在不動產交易變現時,有著“買賣不破租賃”的規定。中行現在要求對存在租賃的不動產出具抵押貸款評估時,必須要附租賃合同。對于存在多個租賃合同的情況,一定要把對抵押價值存在較大影響的租賃合同附在報告后面,其他租賃情況進行列表說明。另外租賃合同備案問題也是一個我們應考慮的問題。對于沒有經過備案的租賃合同如何認定其法定效力。按照《房地產抵押估價指導意見》規定,法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄,應當作為估價報告的附件。
          在盡職完成市場調查和權屬調查之后,還存在不確定因素的情況下,估價師做出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,并在估價報告中做出必要的風險提示。
          2、嚴格地按照房地產估價流程來開展房地產抵押評估業務。
          房地產抵押估價直接關系銀行風險和貸款人權益,是一項較為復雜的專業服務活動,應當按照科學、嚴謹的估價程序開展估價工作,可以使估價工作具有計劃性、避免不必要的反復和浪費,提高估價工作的效率;可以使估價工作規范化、精細化,防止出現程序上的疏漏,保證估價工作的質量。
          抵押評估流程:
          接受項目評估委托
          組成評估小組
          與委托方聯系布置評估資料清單
          聯系外業調查
          制定評估工作計劃
          外業調查、搜集資料
          預評估報告撰寫
          信息反饋
          報告內審、修改報告
          提交預評報告
          貸款審批情況跟蹤
          現場復勘
          正式評估報告撰寫
          報告內審、
          修改報告
          提交正式評估報告
          項目服務質量跟蹤

          3、房地產抵押評估要符合《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》的要求,符合《房地產抵押指導意見》的要求,符合貸款銀行對風險防控的要求。
          根據《房地產抵押估價指導意見》,房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。因此房地產估價師在做抵押評估業務時,要保持謹慎原則,不高估市場價值,不低估法定優先受償款。不高估市場價值就要求我們在運用市場比較法時,不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例。在運用成本法估價時,不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤,不應低估折舊。在運用假設開發法時,不應高估未來開發完成后的價值,不應低估開發成本、有關稅費和利潤。房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的,應當優先選用;不選用的,應當在估價報告中說明理由。
    不低估法定優先受償款要求估價師必須充分考慮優先于抵押貸款受償的款額,包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款,已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。另外對交易中需要額外支付的成本必須考慮全面,如劃撥土地處置變現應補繳的地價款。估價師在抵押評估中出現問題除了有經驗的問題之外往往是市場調查和權屬調查不充分,掌握的估價資料不全面,當然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實由于調查有困難存在不確定因素的情況下,估價師做出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,并在估價報告中做出必要的風險提示。
          4、加強對估價師的執業道德教育,建立健全內部報告審核機制。
          (1)、估價機構應該重視對估價師的執業道德教育
          在競爭激烈的市場中房地產估價機構受到各方面的壓力,銀行要吸引客戶、促成貸款或續貸,抵押人欲多借款、少出抵押物,一些相關的中介公司、擔保公司、律師為促成貸款,都希望估價機構在估價值上高估,估價機構為了不失去客戶受利益驅使,迎合了客戶不合理要求,就形成房地產抵押價值高估的風險。若形成行業風氣,將助長泡沫,對金融安全、經濟穩定造成威脅。所以估價機構應加強估價師執業道德教育。估價師應堅持獨立、客觀、工作的立場,不為利益所動,堅持原則。
          (2)、估價機構要加強內部管理,建立健全內部報告審核機制
          為了保證評估工作質量、加強機構內部管理,本人所在的機構專門自行研發了內部管理系統。歷經多年的檢驗,功能已相當完善。通過該系統,可以實時調取項目的承接情況及業務類型,監控項目的完成進度,明晰工作人員的責任,實現成果的多重審核,方便業務的統計與分析。
          另外本人所在的機構多年來一直堅持評估報告的三級審核制度。一級審核由自己完成,二級復核由前述確定的審核人員完成,主要審核報告的常識性錯誤,三級復核由技術總監完成,主要審核報告的技術錯誤。
          審核完成后,審核人員簽字確認,公司建立責任制,審核人與報告完成人負同等責任。
          項目結束以后,實行回訪制度,征詢委托單位就公司在項目工作中的意見,以進一步提高工作效率及成果質量。
          作為從事房地產抵押評估的估價機構和估價師,我們需要對房地產抵押評估業務所蘊藏的風險給予高度的重視,要有足夠的風險防范意識,不能被銀行客戶經理和委托方所左右,要堅持估價原則,嚴格按照估價程序來開展抵押評估業務。
          在抵押房地產價值評估中估價師要嚴格執行《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》(建住房【2006】8號),堅持合法、客觀、謹慎性原則,使估價結果客觀、公正、合理,切忌不實估價,形成高估的風險。
          高估估價對象抵押價值會造成抵押權人(金融機構)的損失,低估估價對象抵押價值會造成抵押人的損失,但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價對象抵押價值造成金融機構的損失可能是實實在在的貨幣損失。而低估估價對象抵押價值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失,并不是實實在在的貨幣損失。因為,如果將來處分抵押房地產,按《城市房地產抵押管理辦法》的規定,除支付處分抵押房地產的費用、扣除抵押房地產應繳納的稅款、償還抵押權人債權本息及支付違約金、賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害之外,剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會損失實實在在的貨幣。因此《房地產抵押估價指導意見》提出房地產抵押估價要遵守謹慎的原則,不高估市場價值,不低估法定優先受償款。
          目前有個別估價機構不注重房地產盡職調查,甚至為了獲取業務,不惜高估抵押價值,降低估價收費,實際造成的金融風險是很大的。為了有效規避房地產抵押評估業務的風險,估價機構應從完善內部管理、提高估價師的執業水平、道德水平入手。我們的估價機構有了完善的估價項目流程管理以及估價報告的審核管理,我們的估價師擁有豐富的房地產抵押評估的經驗,具備相應的執業素養,才能有效地規避房地產抵押評估業務潛在的風險。(作者:黃曉青)

    參考文獻

    [1] 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)
    [2] 《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)
    [3] 《房地產抵押估價指導意見》(建住房【2006】8號)
    [4] 中國房地產估價師與房地產經紀人學會,《房地產估價案例與分析》,北京:中國建筑工業出版社,2007
    [5] 柯復,《抵押評估風險與房地產抵押估價報告》,《國際估價論壇論文集(第二冊)》,2007.10
    參與該項目的評估師
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