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  • 企業房屋拆遷之有償收購返回列表
    作者:時間:2017年02月08

    ? ? ? 有償收購是政府(城市國土資源管理經營部門)與企業依照相關法律、法規的要求,由政府以有償方式收回企業國有土地使用權的行為。有償收購完成,政府收回土地使用權,企業獲得相應貨幣補償。

    ? ? ? 一、有償收購的范圍

    ? ? ??依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)、《閑置土地處置辦法》(國土資源部令 第53號)、《土地儲備管理辦法》(國土資發〔2007〕277號),有償收購的范圍包括:

    ? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購;

    ? ? ??2、實施城市規劃和舊城改造需要的有償收購;

    ? ? ? 3、土地使用者主動申請的有償收購;

    ? ? ? 4、政府在企業轉讓土地,申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價時,行使優先購買權而發生的有償收購。

    ??? ??二、有償收購的流程

    ? ? ? 按照企業主動、被動關系,有償收購流程可分為企業被政府有償收購流程、企業主動申請有償收購流程兩種。企業被政府有償收購流程又可細分為:因公共利益需要的有償收購流程、根據土地儲備計劃的有償收購流程、行使優先購買權的有償收購流程。

    ??? ??(一)企業被政府有償收購流程

    ? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購流程

    ? ? ??(1)制定計劃。政府確定的土地收儲實施主體(土地儲備機構)制定土地儲備計劃。

    ? ? ? (2)編制方案。土地儲備機構根據土地儲備計劃編制具體項目實施方案,經同級人民政府批準后,作為辦理相關審批手續的依據。

    ? ? ? (3)申請開發事項。土地儲備機構向有關部門申請辦理儲備地塊的立項、規劃和用地等手續。

    ? ? ??(4)確定補償與簽訂協議。土地儲備機構根據權屬核查結果,依法確定并給予企業補償后,與企業簽訂協議收回土地使用權(涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述)。

    ? ? ? (5)權屬變更與交付土地。對政府有償收回的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。

    ? ? ??2、根據土地儲備計劃的有償收購流程

    ? ? ? (1)前期接洽與權屬核查。土地儲備機構與企業接洽,對擬收購的土地及其地上建(構)筑物的權屬、權利等有關情況進行調查和審核。

    ? ? ??(2)征詢意見。土地儲備機構向相關部門征詢擬收購土地立項、規劃和用地等相關條件的意見。

    ? ? ? (3)面積測量與價格測算。雙方協商委托具有土地測繪資質的機構對擬收購土地進行勘測定界,并委托具有土地和房屋評估資質的評估機構進行房地產價格(或通過雙方約定方式確定補償價格)。

    ? ? ? (3)編制計劃與方案。土地儲備機構制定土地儲備計劃,編制具體項目實施方案,經同級人民政府批準后,作為辦理相關審批手續的依據。

    ? ? ??(4)簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后,由土地儲備機構與企業簽訂《國有土地使用權收購合同》。土地儲備機構根據合同約定的金額、期限和方式,向企業支付土地收購補償費用。

    ? ? ? (5)權屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。

    ? ? ??3、行使優先購買權的有償收購流程

    ? ? ? (1)轉讓與申報。企業向其他企業或個人轉讓以出讓方式獲得的土地使用權(補辦出讓手續或獲得轉讓批準的劃撥土地使用權),并向交易登記機關申報土地轉讓價格。

    ? ? ??(2)行使優先購買權。當轉讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價的,土地收儲機構介入并優先收購。

    ? ? ? (3)權屬變更與交付土地。政府行使優先購買權取得的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。

    ? ? ? (二)企業主動申請有償收購流程

    ? ? ??(1)申請收購。企業應持有關資料向土地儲備機構申請進行收購。

    ? ? ? (2)權屬核查。土地儲備機構對企業提供的土地和地上物權屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查和審核。

    ? ? ??(3)征詢意見。土地儲備機構根據企業提出的申請和實際調查的情況,向規劃部門征求意見;進行住宅綜合開發的,還應向綜合開發管理部門征求開發意見。

    ? ? ? (4)費用測算。土地儲備機構根據調查和征詢意見結果,會同有關部門進行土地收購補償費用的測算評估(可委托具有土地和房屋評估資質的評估機構評估,或通過雙方約定方式確定補償費用)。

    ? ? ??(5)方案報批。土地儲備機構根據土地權屬調查、收購費用測算的結果,提出收購的具體實施方案,報同級人民政府批準后實施。

    ? ? ? (6)簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后,由土地儲備機構與企業簽訂《國有土地使用權收購合同》。土地儲備機構根據合同約定的金額、期限和方式,向企業支付土地收購補償費用。

    ? ? ? (7)權屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。

    ? ? ??目前,一些城市推行的“退二進三”在操作流程上,類似于根據土地儲備計劃的有償收購,或是企業主動申請的有償收購;“三舊”改造涉及面較廣,除上述政府行使優先購買權的有償收購以外,其他有償收購操作均被涵蓋。

    ? ? ??三、企業在有償收購時需注意的事項

    ? ? ??(一)要明確有償收購補償的內涵

    ? ? ? 1、當因公共利益需要進行有償收購時,除涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述外,僅存在在建工程因公共利益需要而無法繼續施工、使用這種情況下的有償收購。此時,有償收購補償包括:原用途土地使用權價格(有償取得或劃撥,評估確定)、在建工程市場價(評估確定)、其他相關費用損失(評估或協商確定)。

    ? ? ??2、當根據土地儲備計劃進行有償收購時,有償收購補償包括:土地收購補償、地上建(構)筑物補償,以及企業拆遷安置補償等。其中,土地及地上建(構)筑物補償應當按市場評估價給予補償;企業拆遷安置補償等一般按相關法律、法規單獨考慮。當前,各地土地收購補償(有償取得或劃撥)確定方法主要有:

    ? ? ? (1)依據原用途市場評估結果,或基準地價結合土地市場行情,雙方協商確定;

    ? ? ? (2)收購工業和非經營性用地規劃為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的,依據原用途市場評估價和規劃用途市場評估價的算術平均值(或其他比例配置),雙方協商確定;

    ? ? ??(3)土地出讓(招標、拍賣、掛牌)收入分成。

    ? ? ? 企業可根據各地實際情況與土地儲備機構協商確定土地收購補償確定方式。但無論采取何種方式,確定的土地收購補償費(單指有償取得)中應當包括對企業已支付的土地出讓金的補償,但應扣除企業已實際使用土地期間應付出的出讓金部分。

    ? ? ??3、當政府行使優先購買權時,有償收購補償僅為轉受雙方申報轉讓時點的價格補償。

    ? ? ? 4、當企業主動申請進行有償收購時,有償收購補償的內涵與確定方式與根據土地儲備計劃進行有償收購時相同。

    ? ? ??(二)要依法依規維護企業權益

    ? ? ? 目前在有償收購過程中,各地對土地收購補償、地上建(構)筑物補償,基本上有較為明確的確定方式,但從維護企業權益的角度還應當主張企業拆遷安置補償。從產權經濟關系上看,土地有償收購價格與拆遷安置補償是不相干的兩件事情,僅僅是有償收購為二者提供了一個時間上的一致性。二者不相干,并不意味企業不該主張拆遷安置補償,因為企業拆遷引發的安置等社會問題,是需要由政府出面解決的。

    ? ? ? 2006年12月17日,國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)中規定,“土地出讓收入使用范圍:(一)征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費……(五)其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等”?!俺鲎尦鞘袊型恋厥褂脵噙^程中,要嚴格依照《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、有關法律法規和省、自治區、直轄市及計劃單列市有關規定支付相關補償費用,有效保障被拆遷居民、搬遷企業及其職工的合法權益”。2006年12月31日,財政部、國土資源部、中國人民銀行《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜〔2006〕68號)第三章 使用管理?第十八條 其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費用等。

    ? ? ??綜上,企業可據此,與土地儲備機構協商,在其可支配的土地出讓收入或國有土地收益基金中,主張企業拆遷安置補償費用。

    參與該項目的評估師
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