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  • 評估案例Evaluation Case
    “三規合一”:探索空間規劃發展的新形態
    目前,我國正處于政治經濟體制改革的轉型期,現有的空間規劃體系存在體系龐雜、職能劃分不清、協調溝通不暢等問題??臻g規劃之間的越位、缺位、錯位現象已經嚴重影響了規劃職能的發揮,降低了空間管理效率,制約了城市可持續發展。因此,我國空間規劃體系亟待結構性轉型和系統性重構。 一、概念介紹 空間規劃是經濟、社會、文化、生態等政策的地理表達,是政府管理空間資源、保護生態環境、合理利用土地、改善民生質量、平衡地區發展的重要手段。 “三規合一”具體指國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃基于城鄉空間的銜接與協調,是合理布局城鄉空間,有效配置土地資源,促進土地節約集約利用,提高政府行政效能的有效手段。 國民經濟和社會發展規劃是全國或者某一地區經濟、社會發展的總體綱要,籌安排和指導全國或某一地區的社會、經濟、文化建設工作。 城市總體規劃是對一定時期內城市性質、發展目標、發展規模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施。 土地利用規劃亦稱土地規劃,是指在土地利用的過程中,為達到一定的目標,對各類用地的結構和布局進行調整或配置的長期計劃。 二、我國空間規劃體系發展的歷程 隨著我國政治經濟體制的不斷深化改革,我國空間規劃從早期由城市規劃獨攬空間發展的決策方向,到城市規劃與土地利用總體規劃的“兩規”并行,如今已逐漸向主體功能區規劃—土地利用總體規劃—城鄉規劃—環境保護規劃等“多規”共同參與的協同管治轉變??偟膩碚f,我國空間規劃體系演變可分為三個階段,即:早期探索期、試點推動期、政策支持期。 1、早期探索期 1996年,深圳市在城市總體規劃中實現了全域覆蓋,在管理體制上實現了市規劃與國土部門合一。2003年,廣西欽州首先提出 “三規合一”的規劃編制理念。國家發改委于2004年在江蘇蘇州市、福建安溪縣、廣西欽州市、四川宜賓市、浙江寧波市和遼寧莊河市等6個市縣試點“三規合一”工作。由于缺乏頂層設計和體制保障,原計劃在試點后全國推廣的想法無疾而終。 2、試點推動期 2008年,隨著國家體制改革,上海、武漢相繼對國土部門和規劃部門進行機構合并,探索“兩規”或“三規”融合。2010年,重慶市在全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區先行先試的政策中,將產業發展規劃、城鄉總體規劃、土地利用總體規劃、生態環境保護規劃進行疊加,整和成經濟和社會發展總體規劃,稱為“四規疊合”。2012年,廣州市在不打破部門行政架構的背景下,開展“三規合一”的探索工作,摸索出一條相對成功的合一路徑。這一時期的空間規劃融合的探索,以廣州市為代表,主要集中在一些較為發達的特大城市和地區。 3、政策支持期 2013年年底,中央城鎮化工作會議上提出建立空間規劃體系、推進規劃體制改革的任務,同時《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》也提出在縣市層面探索經濟社會發展、城鄉、土地利用規劃的“三規合一”或“多規合一”的要求。2014年,國家發展和改革委員會、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部等四部委聯合發文,確定了全國28個市縣作為“多規合一”試點市縣。從在市縣層面探索推動國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、生態環境保護規劃“多規合一”,逐步形成一個縣一本規劃、一張藍圖。 三、我國空間規劃體系的現狀與問題 1、空間規劃體系的現狀 我國空間規劃體系歷經多年的調整和完善,基于不同法律規定和政策要求,至今形成了眾多不同類型、不同層級的空間規劃。據不完全統計,我國經法律授權編制的規劃至少有83種。在眾多規劃中,我國的空間規劃可分為城鄉規劃、經濟社會發展規劃、國土資源規劃、生態環境規劃等諸多系列。目前我國城市在經濟社會發展、資源有效配置及保護等方面起主導作用規劃主要是國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃。 國民經濟和社會發展規劃、城市空間規劃,以及土地利用總體規劃編制分別隸屬于國家發改委、住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)、國土資源部等,在行政級別上“互不隸屬”,因此在制訂規劃及執行時常出現內容重疊、管理分割、規劃打架的情況。 2、空間規劃體系的問題 我國空間規劃體系可以比喻成一個由縱向規劃類型和橫向規劃層級交織而成的網。原理上,這種縱橫交錯的網狀結構可以實現城鄉空間的全方位管理。但是實際上,由于這個空間規劃體系是由多個自上而下的縱向規劃類型拼貼形成的網,其主導形態是縱向控制,而同一空間上的橫向銜接和聯系不足,造成了在同一橫向維度上不同規劃管控邏輯的矛盾,而這種矛盾恰恰是造成目前我國城市空間管理問題的根源。因此,剖析我國空間規劃體系的問題,也應該從理清空間規劃之間的縱橫關系方面入手。 (1)規劃類型過多,各規劃類型間編制要求、技術標準缺乏有效協調、融合 因政府管理的需要,各個部門均有某一領域的專項規劃,其中涉及空間的規劃主要有:主體功能區劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、區域規劃、環境保護規劃、流域綜合規劃、海洋功能區劃、交通規劃、林業規劃等??臻g規劃類型過多,體系龐雜,諸多規劃之間存在基礎數據無法共享共用、規劃編制時期和規劃期限不一、技術標準和編制要求不同等問題,造成各類規劃之間難以銜接和協調。 (2)規劃職能劃分不清,造成規劃層級之間的越位、錯位、缺位 我國空間規劃的編制絕大多數采取的是“自上而下”的層級管理模式,上級為綱,是下級規劃編制的依據;下級為目,是對上級規劃目標的分解和具體落實。然而,一些規劃仍然沿用計劃經濟體制下的管控思維,以行政計劃作為主導空間資源配置的主要方式,在規劃目標設定上“貪多求全”,追求全方位和全覆蓋,在規劃要求上將宏觀規劃內容微觀化和具體化,在規劃管控方式上片面追求“指標化”,忽視空間自身規律等。以上種種問題,往往導致空間規劃在層級關系方面上下脫節,脫離實際,甚至相互沖突。另外,在生態環境保護、可持續發展和必要的公共基礎設施配置等國家政府應當發揮作用的領域,規劃在部分層級上仍存在“缺位”的問題??偟膩碚f,我國空間規劃的層級間關系上下銜接不盡合理,造成規劃錯位、越位、缺位問題。 (3)同一空間各類規劃缺乏共識,造成規劃管控要求打架 按照事權劃分,一級政府、一級事權、一級規劃。在同一空間層次下的各類規劃一般是同一級政府主導編制。我國的空間規劃存在著“責任規劃”或“權益規劃”的定位選擇,其劃定的邊界也有“責任邊界”和“權益邊界”之分。因此,即便在同一空間下,規劃管理也存在上級與下級政府、不同部門之間、其他利益相關者之間的博弈。各方都期望通過規劃確立自身的“權益邊界”,以謀求政策權力上的話語權。在缺乏健全完善的利益協調機制的情況下,利益平衡和規劃難以達成共識,必然出現規劃之間的管控要求打架的情況。 (4)空間管理體制不順 我國規劃協調不暢、空間規劃秩序紊亂的根源在于空間規劃管理體制的不順。首先,各類空間規劃的法律關系沒有真正明確,各級各類規劃之間以及規劃編制過程中的各個環節、各方面關系很難有效理順。其次,缺乏統一有效的規劃管理機構,規劃管理權限過于分散,權責邊界不清晰,產生分權和爭利的“內耗”,影響我國城市整體發展目標的實現。另外,空間規劃的“多頭管理”,導致在實際管理中執法主體模糊不清,很難滿足市場經濟管理的需求。規劃協調機制的缺失,造成各類規劃之間的協調缺乏有效的途徑、措施和必要的制度保障。 總之,當前的空間規劃體系的一系列問題給城市空間管理帶來了諸多困惑。眾多具有法律依據的規劃,在同一空間上提出不同的管控要求,使規劃管理者無所適從,降低了行政管理效率,增加了行政成本,不利于資源的合理利用和生態環境的保護,影響了規劃的公信力。由于國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃是我國城市中最為主要的三種規劃,這三種規劃之間的矛盾和差異集中體現了我國空間規劃體系中的主要問題,而由這些差異和矛盾給城市空間管理帶來的問題,也是最為突出的。因此,各城市在討論和研究城市空間規劃體系問題的時候,往往從國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃這三類最主要、基礎性的法定規劃入手,從如何進行“三規合一”的角度,探索突破城市空間管理瓶頸的方法。 四、現階段,我國“三規合一”的主要類型 總結目前已開展規劃融合工作的經驗,基本形成三種主要的規劃融合模式:概念銜接型、技術融合型和體制創新型。 1、概念銜接型 這種類型主要出現在某種單個規劃編制過程中。通過部門合作和公眾參與等方式,利用咨詢、討論、協商、交流等措施在一些規劃理念、目標及主要內容上,融合其他類型規劃的理念和要求,最終形成與其他多種規劃的共識。然而由于缺乏可行的協調制度,在一些關鍵性的環節上缺乏具體可行的協調范式,規劃編制大多是采取“折衷”或“抹平”的辦法,最終在一些較為宏觀的層面上形成一種“概念”上的融合,但是無法解決微觀層面的指標和管控要求的具體“落地”問題。如河源市編制了廣東省首個以“三規合一”為技術手段的城鄉發展總體規劃,在具體編制中采用統一基礎數據、統一目標、統一標準的方法,在空間管制和土地利用布局兩方面與土地利用總體規劃相協調,建立“三規合一”的協調實施平臺,在不突破傳統總體規劃強制性內容的基礎上,從規劃理念和編制原則上強調了三個規劃的融合關系。 2、技術融合型 各種規劃的技術體系龐雜,意圖以單個規劃掌控全局、涵蓋所有內容的“多規合一”做法既不切實際,也難以奏效;并且,任何一個規劃都是有界限的,規劃之間存在著獨立、交叉、疊合的關系?;谝陨险J識創立的技術融合型模式,是在梳理各個規劃的體系和技術內容、明確各類規劃管控底線的基礎上,通過制定一套三個規劃共同執行的法則,形成一種在“技術整合”基礎上的融合。如廣州、廈門等城市在“三規合一”工作中,將相關規劃的目標和指標體系進行整合,在梳理各類規劃底線的基礎上,重點提出了與各個規劃相銜接的控制線體系,并結合統一信息平臺和相關的配套政策,協調“三規”的編制和實施管理。 3、體制創新型 采用這種規劃編制模式的城市,認為空間規劃體系的運作都是由政府行政管理體制決定,因此應將規劃融合與政府規劃管理的具體方式和組織架構的改革、轉變與調整相結合,采取職能合并、改組、調整等運作方式,使行政整合直接影響空間規劃融合,最終形成一種“機制”上的融合。云浮市在廣東省率先推行市規劃編制委員會統籌整合規劃編制的工作機制。規劃編制委員會幾乎包攬了所有與規劃有關的工作,包括組織制訂全市資源環境、城鄉區域統籌發展規劃,并負責牽頭組織各部門開展專項規劃編制和規劃調整工作,審核各項規劃及規劃調整等。上海、武漢規劃和國土兩個部門的合并也屬于此類型。 以上幾種空間規劃融合模式可能綜合出現在地方實踐中,但無論是基于概念的“銜接”,源于技術的“融合”,還是突破體制的“創新”,都是基于城市自身特點的因地制宜的做法,對于其他城市尤其是自主權力較小的地方政府,迫切需要找到一種系統性的規劃融合路徑。 五、“三規合一”的工作思路、建議 “三規合一”本質是一個規劃協調的工作,而非一種“規劃”。在工作過程中,“三規合一”不是重新編制新的規劃;在管理上,“三規合一”不會取代任何一個法定規劃?!叭幒弦弧钡闹饕ぷ魇窃诂F有社會經濟體制和法律框架下,理順三個規劃在規劃編制和實施管理過程中各個環節、各個方面的關系,有效界定規劃管控邊界,統一技術內容,創新規劃實施和反饋機制,建立信息化規劃管理手段,實現一種多層次、全方位的融合。 因此,在“三規合一”的工作上應做到如下兩點: 1、明確協調的主體、客體和方式 在“三規合一”工作中,要使得上下級政府和三個部門的利益在城鄉空間安排上達成一致。鑒于“三規合一”是跨部門的協調工作,在現階段需要建立黨政領導主持下的協調組織架構,成立專門機構以促進工作的順利推進。 協調內容應當直接面對城市空間管理的底線?!叭幒弦弧钡闹匾ぷ鲀热菔菂f調解決規劃矛盾。規劃的矛盾千差萬別,核心問題是空間利益分配的差異?!叭幒弦弧蓖ㄟ^劃定建設、保護的邊界,控制城市發展底線,就可以從根本上保證“三規”核心管控要素的一致性。按照三類規劃的管控要求,“三規合一”的控制底線可以劃分為政策底線、發展控制底線、生態底線、環境底線、服務底線等。 協調方法和機制應當是行政管理和技術手段的統一。在“三規合一”工作路徑中,圍繞底線思維,通過規劃技術和行政協調,劃定具有嚴格管控意義的控制線,最終形成“三規合一”空間方案的核心內容。設計好協調路徑,明確市、區責任和部門分工,建立良好的協調制度,保障市與區的規劃、國土、發改等職能部門的充分溝通與協調,確保不越位、不缺位、相互補位。 2、建立可靠的“三規合一”機制保障。 規劃協調只能解決當前的矛盾問題,長期的規劃融合需要依靠機制保障,主要包括:“三規合一”成果法定化和“三規合一”運行協調機制。 “三規合一”是基于城鄉空間的協調工作,其工作成果不具備法律效力,無法直接用于城鄉空間的行政管理,要保障“三規合一”成果的有效落實,需要對其成果進行法定化,即通過對國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃依據“三規合一”成果進行修改,使三個規劃達成一致。 “三規合一”成果法定化工作完成后,應構建一個由政府統籌、多部門參與的協調咨詢工作機制,定期組織多部門聯席會議,協調各部門規劃立項、規劃編制、規劃審查及實施管理中出現的矛盾等;另外,應建立起“三規合一”實施評估、檢討和監控制度,按照“三規合一”工作成果的要求,各部門間互為監督,評估“三規合一”的實施效果并提出完善措施。其次,應制定一套部門間協作的管理流程,確定協調消除“三規”管理過程中存在的矛盾的原則和方法,通過動態更新機制,實現建設項目審批中發改、規劃、國土、環保等部門的業務協同機制。最后,應逐步通過立法或者制定行政規章等形式為“三規合一”建立法律法規的保障制度。
    房地產抵押評估業務中如何降低房地產估價機構和估價師的執業風險
    一、房地產抵押評估中存在的問題 1、在從事房地產抵押評估時,估價機構會遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無效的情況,銀行貸款無法回收,估價機構也面臨賠償的責任。 2010年北京一家一級資質的估價機構承接了某銀行一筆個人住房消費貸款的業務。估價對象是一套普通的商品房住宅。估價師要求委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和房屋所有權人的身份證復印件。隨后估價師和委托方約好了一起對房屋進行現場踏勘。等到了現場,估價師完成了房屋外部勘察以后,想要進入房屋室內進行查勘,委托人說房子已經出租出去,承租人不在,無法入戶,但可以帶其去樓上鄰居家看看,并保證戶型、室內裝修都與估價對象差不多。估價師去樓上看完房子以后就回公司進行了測算,并向銀行出具了正式報告。結果這筆房屋抵押綜合消費貸款無法正常收回,銀行也無法找到借款人,這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因為借款人在向銀行貸款之前,已經把房屋賣給了別人,并辦理了轉移登記,而僅僅利用原來房本的復印件就騙取了銀行貸款。后來這家銀行向估價機構追責,估價機構賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價機構造成了經濟損失,而且也給其開展評估業務時帶來了負面的影響。這件事情給我們的估價機構和估價師都敲響了警鐘,我們必須引以為戒。 2、在從事房地產抵押評估時,估價機構會碰到房地產現狀情況與權屬登記情況不相符或者是在建工程形象進度與委托企業提供的資料和數據不相符的問題。 (1)房地產現狀情況與權屬登記情況不符也是抵押評估的一個難點。 估價師在實際估價工作中會遇到一些房地產項目,當時立項、規劃設計和土地出讓都是按照工業或商業用途,但建設時卻按照住宅用途來建設,也就是我們俗稱的“商改住”。針對這一類項目,在抵押評估中,如果我們按現狀評,不符合估價的合法性原則,如果按權屬登記情況來評,現狀又與權屬不相符,這也是抵押評估實踐中一個難題。 (2)在建工程價值評估也是抵押評估的一個難點。 在在建工程抵押時,我們會碰到監理公司或者造價公司提供的工程量清單與工程實際建設進度不相符的問題。比如我們在做一個外地綜合體在建工程抵押評估時,大樓完成了正負零。這個綜合樓總的規劃建筑面積是3萬平米,造價公司提供的已經發生的土方工程量是370萬立方米,造價達8000萬。估價師經過對規劃指標的核對和對現場工程量的核實,發現造價公司是經委托企業授意,有意夸大實際發生的工程量,以此期望提高估值。 3、在從事房地產抵押評估時,有時候在估價師權屬調查和現場調查不充分的情況下,可能沒有考慮共有權以及抵押、擔保、租賃等他項權利和相鄰權對房地產價值的影響。 (1)如果房地產權利人有共有權人,在房地產抵押評估委托時,需要所有共有權人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權人同意。估價師在抵押評估實踐中有時候會忽略這一點。 (2)如果房地產存在租約,尤其是期限較長的租賃合同,一定要考慮租約對房地產價值的影響。 根據《合同法》、《物權法》的規定:買賣不破租賃,房地產進行交易轉讓時,不影響對租賃合同的履行。在房地產抵押評估時,委托方對出具報告時間都要求比較緊迫,估價師在調研不充分的情況下,往往忽略了租約對房地產抵押價值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務,房地產需要變現處置時留下了隱患。 (3)包括通行權在內的相鄰權也會對房地產抵押價值產生影響。 針對一些LOFT結構房屋分層抵押時,一定要注意室內樓梯的歸屬問題。第二層能夠單獨抵押的前提條件就是建筑面積含室內樓梯面積或者有使用室內樓梯的權利。如果在抵押評估時,忽略了相鄰權對房地產價值的影響,就會造成“空中閣樓”的問題。 4、在從事政府儲備土地抵押評估時,有些估價師對儲備土地所面臨的風險估計不足,針對還沒有完成“場地平整”的土地,既沒有扣除拆遷安置補償費也沒有扣除市政基礎設施建設費。這種做法也加大了儲備土地抵押的風險。 二、房地產抵押評估業務風險分析 房地產由于具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值的特性,是一種良好的用于提供債務履行擔保的財物,所以銀行為了減少自身風險,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產作為抵押物。從房地產本身特性看,既有適宜作為擔保物的一面,也存在風險的一面。如抵押物的適宜性風險、預期風險、變現風險和抵押期間的價值減損等。 1、適宜性風險 并不是所有的房地產都適合作抵押物,它受到上述相關法規的限制。作為擔保物的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的基本條件,成為可以抵押的房地產,如果全部或部分不適合設定抵押,則風險是根本性的。 2、預期風險 房地產抵押價值評估是評估設定抵押時的市場價(現)值,但抵押期限是一年或多年,還有還款的寬限期,這期間若房地產市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險;另外抵押房地產在估價時點后的價值和現金流與估價時運用收益法和假設開發法估價時預測的未來收益、開發完成后的價值和未來運營成本和續建費用不同,造成價值下降,也變成預期不確定性風險。 3、市場變現風險 抵押人不能履行債務時,抵押權人是將抵押房地產變現,而不是收回抵押物。這時因處置抵押物的短期性、強制性、變現能力差和處置稅費形成降價甚至資不抵債的風險;不同類型特點的房地產在不同的市場條件下其變現能力是有差異的,比如住宅、寫字樓、商業中心、飯店、休閑設施、工廠、特殊物業等的市場變現能力一般由強變弱;抵押物位置較差、剩余使用年限較短,具有長期低租金租約,拖欠工程款等的很可能變現不容易。 4、耗損風險 由于房地產抵押的特性,抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般損耗;不當使用或空置,在建工程閑置停滯,質量隱患、管理維護不善,甚至火災等造成其價值的嚴重減損。 三、我們的估價機構和估價師如何做,才能有效降低房地產抵押評估的執業風險 1、切實地做好權屬調查和市場調查的工作。 對于抵押物為商業、工業等業態較為復雜的不動產,要想測算其市場價值必須切實做好實地的市場調查工作。另外對抵押物要切實做好權屬調查的工作,看他是否存在抵押、擔保、租賃等他權權利。法定優先受償款中包括已抵押擔保的債權數額。對于存在租賃的抵押物,如果租賃合同簽訂是在抵押權設定登記之后,應征得抵押權人同意。對于已存在租賃合同的抵押物再設定抵押時,抵押價值必須要考慮租賃合同對其抵押價值的影響,因為在不動產交易變現時,有著“買賣不破租賃”的規定。中行現在要求對存在租賃的不動產出具抵押貸款評估時,必須要附租賃合同。對于存在多個租賃合同的情況,一定要把對抵押價值存在較大影響的租賃合同附在報告后面,其他租賃情況進行列表說明。另外租賃合同備案問題也是一個我們應考慮的問題。對于沒有經過備案的租賃合同如何認定其法定效力。按照《房地產抵押估價指導意見》規定,法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄,應當作為估價報告的附件。 在盡職完成市場調查和權屬調查之后,還存在不確定因素的情況下,估價師做出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,并在估價報告中做出必要的風險提示。 2、嚴格地按照房地產估價流程來開展房地產抵押評估業務。 房地產抵押估價直接關系銀行風險和貸款人權益,是一項較為復雜的專業服務活動,應當按照科學、嚴謹的估價程序開展估價工作,可以使估價工作具有計劃性、避免不必要的反復和浪費,提高估價工作的效率;可以使估價工作規范化、精細化,防止出現程序上的疏漏,保證估價工作的質量。 抵押評估流程: 接受項目評估委托 組成評估小組 與委托方聯系布置評估資料清單 聯系外業調查 制定評估工作計劃 外業調查、搜集資料 預評估報告撰寫 信息反饋 報告內審、修改報告 提交預評報告 貸款審批情況跟蹤 現場復勘 正式評估報告撰寫 報告內審、 修改報告 提交正式評估報告 項目服務質量跟蹤 3、房地產抵押評估要符合《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》的要求,符合《房地產抵押指導意見》的要求,符合貸款銀行對風險防控的要求。 根據《房地產抵押估價指導意見》,房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。因此房地產估價師在做抵押評估業務時,要保持謹慎原則,不高估市場價值,不低估法定優先受償款。不高估市場價值就要求我們在運用市場比較法時,不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例。在運用成本法估價時,不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤,不應低估折舊。在運用假設開發法時,不應高估未來開發完成后的價值,不應低估開發成本、有關稅費和利潤。房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的,應當優先選用;不選用的,應當在估價報告中說明理由。 不低估法定優先受償款要求估價師必須充分考慮優先于抵押貸款受償的款額,包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款,已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。另外對交易中需要額外支付的成本必須考慮全面,如劃撥土地處置變現應補繳的地價款。估價師在抵押評估中出現問題除了有經驗的問題之外往往是市場調查和權屬調查不充分,掌握的估價資料不全面,當然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實由于調查有困難存在不確定因素的情況下,估價師做出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,并在估價報告中做出必要的風險提示。 4、加強對估價師的執業道德教育,建立健全內部報告審核機制。 (1)、估價機構應該重視對估價師的執業道德教育 在競爭激烈的市場中房地產估價機構受到各方面的壓力,銀行要吸引客戶、促成貸款或續貸,抵押人欲多借款、少出抵押物,一些相關的中介公司、擔保公司、律師為促成貸款,都希望估價機構在估價值上高估,估價機構為了不失去客戶受利益驅使,迎合了客戶不合理要求,就形成房地產抵押價值高估的風險。若形成行業風氣,將助長泡沫,對金融安全、經濟穩定造成威脅。所以估價機構應加強估價師執業道德教育。估價師應堅持獨立、客觀、工作的立場,不為利益所動,堅持原則。 (2)、估價機構要加強內部管理,建立健全內部報告審核機制 為了保證評估工作質量、加強機構內部管理,本人所在的機構專門自行研發了內部管理系統。歷經多年的檢驗,功能已相當完善。通過該系統,可以實時調取項目的承接情況及業務類型,監控項目的完成進度,明晰工作人員的責任,實現成果的多重審核,方便業務的統計與分析。 另外本人所在的機構多年來一直堅持評估報告的三級審核制度。一級審核由自己完成,二級復核由前述確定的審核人員完成,主要審核報告的常識性錯誤,三級復核由技術總監完成,主要審核報告的技術錯誤。 審核完成后,審核人員簽字確認,公司建立責任制,審核人與報告完成人負同等責任。 項目結束以后,實行回訪制度,征詢委托單位就公司在項目工作中的意見,以進一步提高工作效率及成果質量。 作為從事房地產抵押評估的估價機構和估價師,我們需要對房地產抵押評估業務所蘊藏的風險給予高度的重視,要有足夠的風險防范意識,不能被銀行客戶經理和委托方所左右,要堅持估價原則,嚴格按照估價程序來開展抵押評估業務。 在抵押房地產價值評估中估價師要嚴格執行《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》(建住房【2006】8號),堅持合法、客觀、謹慎性原則,使估價結果客觀、公正、合理,切忌不實估價,形成高估的風險。 高估估價對象抵押價值會造成抵押權人(金融機構)的損失,低估估價對象抵押價值會造成抵押人的損失,但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價對象抵押價值造成金融機構的損失可能是實實在在的貨幣損失。而低估估價對象抵押價值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失,并不是實實在在的貨幣損失。因為,如果將來處分抵押房地產,按《城市房地產抵押管理辦法》的規定,除支付處分抵押房地產的費用、扣除抵押房地產應繳納的稅款、償還抵押權人債權本息及支付違約金、賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害之外,剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會損失實實在在的貨幣。因此《房地產抵押估價指導意見》提出房地產抵押估價要遵守謹慎的原則,不高估市場價值,不低估法定優先受償款。 目前有個別估價機構不注重房地產盡職調查,甚至為了獲取業務,不惜高估抵押價值,降低估價收費,實際造成的金融風險是很大的。為了有效規避房地產抵押評估業務的風險,估價機構應從完善內部管理、提高估價師的執業水平、道德水平入手。我們的估價機構有了完善的估價項目流程管理以及估價報告的審核管理,我們的估價師擁有豐富的房地產抵押評估的經驗,具備相應的執業素養,才能有效地規避房地產抵押評估業務潛在的風險。(作者:黃曉青)參考文獻[1] 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999) [2] 《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001) [3] 《房地產抵押估價指導意見》(建住房【2006】8號) [4] 中國房地產估價師與房地產經紀人學會,《房地產估價案例與分析》,北京:中國建筑工業出版社,2007 [5] 柯復,《抵押評估風險與房地產抵押估價報告》,《國際估價論壇論文集(第二冊)》,2007.10
    企業房屋拆遷之有償收購
    有償收購是政府(城市國土資源管理經營部門)與企業依照相關法律、法規的要求,由政府以有償方式收回企業國有土地使用權的行為。有償收購完成,政府收回土地使用權,企業獲得相應貨幣補償。 一、有償收購的范圍 依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)、《閑置土地處置辦法》(國土資源部令 第53號)、《土地儲備管理辦法》(國土資發〔2007〕277號),有償收購的范圍包括: 1、因公共利益需要的有償收購; 2、實施城市規劃和舊城改造需要的有償收購; 3、土地使用者主動申請的有償收購; 4、政府在企業轉讓土地,申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價時,行使優先購買權而發生的有償收購。 二、有償收購的流程 按照企業主動、被動關系,有償收購流程可分為企業被政府有償收購流程、企業主動申請有償收購流程兩種。企業被政府有償收購流程又可細分為:因公共利益需要的有償收購流程、根據土地儲備計劃的有償收購流程、行使優先購買權的有償收購流程。 (一)企業被政府有償收購流程 1、因公共利益需要的有償收購流程 (1)制定計劃。政府確定的土地收儲實施主體(土地儲備機構)制定土地儲備計劃。 (2)編制方案。土地儲備機構根據土地儲備計劃編制具體項目實施方案,經同級人民政府批準后,作為辦理相關審批手續的依據。 (3)申請開發事項。土地儲備機構向有關部門申請辦理儲備地塊的立項、規劃和用地等手續。 (4)確定補償與簽訂協議。土地儲備機構根據權屬核查結果,依法確定并給予企業補償后,與企業簽訂協議收回土地使用權(涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述)。 (5)權屬變更與交付土地。對政府有償收回的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。 2、根據土地儲備計劃的有償收購流程 (1)前期接洽與權屬核查。土地儲備機構與企業接洽,對擬收購的土地及其地上建(構)筑物的權屬、權利等有關情況進行調查和審核。 (2)征詢意見。土地儲備機構向相關部門征詢擬收購土地立項、規劃和用地等相關條件的意見。 (3)面積測量與價格測算。雙方協商委托具有土地測繪資質的機構對擬收購土地進行勘測定界,并委托具有土地和房屋評估資質的評估機構進行房地產價格(或通過雙方約定方式確定補償價格)。 (3)編制計劃與方案。土地儲備機構制定土地儲備計劃,編制具體項目實施方案,經同級人民政府批準后,作為辦理相關審批手續的依據。 (4)簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后,由土地儲備機構與企業簽訂《國有土地使用權收購合同》。土地儲備機構根據合同約定的金額、期限和方式,向企業支付土地收購補償費用。 (5)權屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。 3、行使優先購買權的有償收購流程 (1)轉讓與申報。企業向其他企業或個人轉讓以出讓方式獲得的土地使用權(補辦出讓手續或獲得轉讓批準的劃撥土地使用權),并向交易登記機關申報土地轉讓價格。 (2)行使優先購買權。當轉讓價格比標定地價低20%以上或明顯低于市場價的,土地收儲機構介入并優先收購。 (3)權屬變更與交付土地。政府行使優先購買權取得的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。 (二)企業主動申請有償收購流程 (1)申請收購。企業應持有關資料向土地儲備機構申請進行收購。 (2)權屬核查。土地儲備機構對企業提供的土地和地上物權屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查和審核。 (3)征詢意見。土地儲備機構根據企業提出的申請和實際調查的情況,向規劃部門征求意見;進行住宅綜合開發的,還應向綜合開發管理部門征求開發意見。 (4)費用測算。土地儲備機構根據調查和征詢意見結果,會同有關部門進行土地收購補償費用的測算評估(可委托具有土地和房屋評估資質的評估機構評估,或通過雙方約定方式確定補償費用)。 (5)方案報批。土地儲備機構根據土地權屬調查、收購費用測算的結果,提出收購的具體實施方案,報同級人民政府批準后實施。 (6)簽訂合同與支付補償。收購實施方案批準后,由土地儲備機構與企業簽訂《國有土地使用權收購合同》。土地儲備機構根據合同約定的金額、期限和方式,向企業支付土地收購補償費用。 (7)權屬變更與交付土地。完成收購程序后的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續(企業原持有的土地證即失效)后納入土地儲備。 目前,一些城市推行的“退二進三”在操作流程上,類似于根據土地儲備計劃的有償收購,或是企業主動申請的有償收購;“三舊”改造涉及面較廣,除上述政府行使優先購買權的有償收購以外,其他有償收購操作均被涵蓋。 三、企業在有償收購時需注意的事項 (一)要明確有償收購補償的內涵 1、當因公共利益需要進行有償收購時,除涉及國有土地上房屋征收的項目另章詳述外,僅存在在建工程因公共利益需要而無法繼續施工、使用這種情況下的有償收購。此時,有償收購補償包括:原用途土地使用權價格(有償取得或劃撥,評估確定)、在建工程市場價(評估確定)、其他相關費用損失(評估或協商確定)。 2、當根據土地儲備計劃進行有償收購時,有償收購補償包括:土地收購補償、地上建(構)筑物補償,以及企業拆遷安置補償等。其中,土地及地上建(構)筑物補償應當按市場評估價給予補償;企業拆遷安置補償等一般按相關法律、法規單獨考慮。當前,各地土地收購補償(有償取得或劃撥)確定方法主要有: (1)依據原用途市場評估結果,或基準地價結合土地市場行情,雙方協商確定; (2)收購工業和非經營性用地規劃為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的,依據原用途市場評估價和規劃用途市場評估價的算術平均值(或其他比例配置),雙方協商確定; (3)土地出讓(招標、拍賣、掛牌)收入分成。 企業可根據各地實際情況與土地儲備機構協商確定土地收購補償確定方式。但無論采取何種方式,確定的土地收購補償費(單指有償取得)中應當包括對企業已支付的土地出讓金的補償,但應扣除企業已實際使用土地期間應付出的出讓金部分。 3、當政府行使優先購買權時,有償收購補償僅為轉受雙方申報轉讓時點的價格補償。 4、當企業主動申請進行有償收購時,有償收購補償的內涵與確定方式與根據土地儲備計劃進行有償收購時相同。 (二)要依法依規維護企業權益 目前在有償收購過程中,各地對土地收購補償、地上建(構)筑物補償,基本上有較為明確的確定方式,但從維護企業權益的角度還應當主張企業拆遷安置補償。從產權經濟關系上看,土地有償收購價格與拆遷安置補償是不相干的兩件事情,僅僅是有償收購為二者提供了一個時間上的一致性。二者不相干,并不意味企業不該主張拆遷安置補償,因為企業拆遷引發的安置等社會問題,是需要由政府出面解決的。 2006年12月17日,國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發〔2006〕100號)中規定,“土地出讓收入使用范圍:(一)征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費……(五)其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等”?!俺鲎尦鞘袊型恋厥褂脵噙^程中,要嚴格依照《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、有關法律法規和省、自治區、直轄市及計劃單列市有關規定支付相關補償費用,有效保障被拆遷居民、搬遷企業及其職工的合法權益”。2006年12月31日,財政部、國土資源部、中國人民銀行《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜〔2006〕68號)第三章 使用管理 第十八條 其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費用等。 綜上,企業可據此,與土地儲備機構協商,在其可支配的土地出讓收入或國有土地收益基金中,主張企業拆遷安置補償費用。
    房地產大數據系統
    2010 年度我公司《物業稅與評估》課題,獲北京市房地產估價師和土地估價師協會課題研究優秀論文獎。
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